האם קיימת יריבות בין קבלן לבנק כאשר הלווים לא פורעים את המשכנתא?

דרגו את המאמר

התחייבות ישירה של קבלן מול בנק בהלוואת משכנתא

להלן תביעה להשבתם של תשלומי הלוואה. ההלוואה ניתנה על ידי בנק לרוכשי דירה, וזאת על מנת לממן את עסקת המכר. הכספים שהולוו הועברו באופן ישיר למוכר, הקבלן. ההלוואה לא נפרעה והדירה לא הועברה על שמם של הרוכשים בגין אי העברת מלוא התמורה לקבלן. אי לכך, הבנק מצא את עצמו במצב בו הוא איננו יכול לממש את המשכון לשם פירעון ההלוואה. כפועל יוצא מכך, הבנק הגיש תביעה לפירעון ההלוואה גם כנגד המוכר. להלן טענותיו של הבנק כנגד הקבלן מבחינת אחריותו הישירה של האחרון לפירעון התשלומים.

הבנק טען כי הקבלן הפר התחייבות כלפיו וזאת בהתאם לכתב התחייבות שנערך מולו בעת העברת הכספים אליו באופן ישיר. לטענת הבנק, הפרת כתב ההתחייבות במקרה דנן באה לידי ביטוי בכך שהקבלן לא רשם את המשכנתא על שמו ולא הודיע לו על כך שהסכם המכר מול הרוכשים הופר. כמו כן, הבנק טען כי על הקבלן להשיב לו את הכספים ששולמו לו בגין עשיית עושר ולא במשפט.

מנגד, הקבלן טען כי כתב התחייבות מול הבנק היה קשור ותלוי בעסקת המכר מול הרוכשים. דהיינו, הואיל והקונים הפרו את הסכם המכר, הוא לא היה חייב למסור לאחרונים את החזקה בנכס ו/או לרשום את הבעלות במקרקעין על שמם. יתרה מכך, הקבלן טען כי בהתאם לכתב ההתחייבות, הבנק נכנס בנעליהם של הקונים והוא לא היה יכול לדרוש ממנו זכויות שעלו על זכויותיהם. הקבלן העלה טענות גם כנגד התנהלותו של הבנק אשר גרמה - לטענתו - למשיכת זמן וכפועל יוצא מכך לתפיחת החוב בשל שיעורי ריבית. נטען כי סירובו של הבנק למכור את הנכס בהליכי ההוצאה לפועל פגע בשווי הנכס וזאת בשל הירידה בערכו בגין הירידה במחירי הנדל"ן באזור.

מערכת היחסים בין הבנק לקבלן

בית המשפט נדרש לבחון את מערכת היחסים שבין הבנק לקבלן. כאמור, במועד מתן ההלוואה, הבנק החתים את הקבלן על כתב התחייבות לפיו יהיה עליו להשיב את כספי ההלוואה בנסיבות מסוימות. לדוגמא, כתב ההתחייבות קבע כי אם הקבלן לא ימלא אחר הוראותיו של הכתב בדייקנות, או אם חוזה המכר יבוטל, הקבלן ישיב את מלוא סכום ההלוואה לבנק.

בית המשפט ציין כי קריאה של כתב ההתחייבות העלתה שהייתה יריבות ישירה שאין בלתה בין הקבלן לבין הבנק. אי לכך, נקבע כי הבנק היה רשאי להגיש תביעה כנגד הקבלן, וזאת מכוח זכות בלתי תלויה בחוזה המכר (דהיינו, תביעה עצמאית). הקבלן ביקש לכרוך את הסכם המכר וכתב ההתחייבות זה בזה. לאמור, קיום ההתחייבות מצד המוכרים כלפיו הקים את ההתחייבות שלו אל מול הבנק.

בית המשפט דחה את טענות הקבלן. בפסק הדין נקבע כי לא היה ניתן לקבל את הדברים, הן בשל העדויות שנשמעו בתיק, והן מחמת "ההיגיון העסקי הכלכלי" אשר היה טמון במהלך נשוא התובענה. ראשית, שום סעיף בכתב ההתחייבות לא הכפיף את ההסכם בין הקבלן לבנק להסכם בין הקבלן לרוכשים.

הקבלן ניסה להיבנות מסעיף 2 לכתב ההתחייבות אשר קבע כי הבנק יהיה זכאי לזכות בלעדית לרישום הבעלות על שמו בהתאם להסכם המכר. עם זאת, המילים "בהתאם להסכם המכר" הוספו בכתב יד ולאחר מכן הופיעה תופסת נוספת בסעיף 3 שהעידה על כוונת הצדדים.

בסעיף 3 נקבע כי הקבלן מסכים לשעבוד זכויותיהם של הקונים בכפוף לתנאיה של ההלוואה הבנקאית. השופט קבע כי לא הייתה זו יד המקרה שזכויות הקונים תוארו "בהתאם להסכם המכר" וזכויות הקבלן "בהתאם לתנאי הליווי הבנקאי". דהיינו, ניתן היה להסיק מכך כי לא הייתה כפיפות בין שני המסמכים. "הסכם המכר היה נפרד מכתב ההתחייבות", קבע בית המשפט, "הסכם זה יצר חבות ישירה בין הקבלן לבין הבנק, ללא קשר להסכם המכר מול הקונים".

יתרה מכך, 75% מעלות הנכס נמסרה לקבלן בטרם הושלמה הבנייה. בית המשפט קבע כי ברור שהבנק לא היה, מתוך היגיון כלכלי פשוט, מעביר סכום כה נכבד מבלי להבטיח את זכויותיו. מקל וחומר כאשר טרם נרשמה משכנתא על הדירה והבעלות נותרה עדיין בידיו של הקבלן.